Недвижимость во Франции

В каких городах России квартиры ценятся выше собственных домов

Около 30% от площади жилой застройки крупных городов России приходится на частный сектор и современные форматы малоэтажного жилья (комплексы в составе коттеджей и таунхаусов). Как правило, эти объекты выпадают из рассмотрения аналитиков рынка. Они не относятся ни к «классической» загородной недвижимости, ни к городскому вторичному рынку, под которым обычно понимаются только квартиры. Общий объем этого сегмента составляет ~8% от всего вторичного рынка по числу объявлений (по совокупной стоимости доля выше, около 13-15%), а в ряде городов с большой долей частного сектора и более высокой популярностью образа жизни в собственном доме его доля доходит до 25% по числу объявлений и до 40% по выручке.

Средняя площадь домов и коттеджей, расположенных на территории столиц регионов, составляет 159 кв. м. По этому показателю лидируют Пермь (235 кв. м), Самара (211 кв. м) и Махачкала (197 кв. м). Попадание в тройку лидеров Махачкалы объяснимо традиционно большим размером домохозяйств в этой республике. В Перми и Самаре большая средняя площадь лота связана с тем, что в этих городах «внутренние пригороды», по сути, стали основным форматом дорогой городской недвижимости. Среди аутсайдеров по средней площади городских домов — Курган (100 кв. м), Улан-Удэ (111 кв. м), Кемерово (112 кв. м).

Практически все дома продаются с собственным участком. Его средняя площадь — 7,7 соток. Стандартная нарезка земель в советское время в большинстве случаев предполагала выделение 6 соток на 1 домовладение (это правило использовалось не только для дачных массивов, но и для городских территорий).

На юге России площадь придомовых участков традиционно невелика (там во времена СССР часто на один участок площадью 6 соток размещали не 1, а 2 домовладения). Поэтому сейчас в Ростове-на-Дону, Махачкале, Владикавказе, Краснодаре средняя площадь придомового участка составляет менее 5 соток. Самые большие участки, прилегающие к домам, характерны для Хабаровска, Благовещенска, Белгорода (около 11 соток). Для городов Дальнего Востока характерны большие площади свободных земель, а в Белгороде формат городских коттеджей стал активно развиваться уже в постсоветский период, что определило более высокое качество этих объектов и, как следствие, большую площадь прилегающей территории.

В среднем 100-метровый дом на территории столиц регионов стоит на 33% больше, чем 60-метровая квартира.

Читайте также  В Тюмени повышают налог на имущество

Лишь в 7 из 57 проанализированных городов стоимость средней квартиры выше, чем цена дома. В Кургане, Архангельске, Уфе и Кемерово цена усредненного дома более чем на 5% дешевле, чем типовая «двушка» в многоквартирных жилых домах.

В случае со столицей Башкирии подобное соотношение объясняется большой площадью административных границ города (площадь муниципального образования «городской округ Уфа» на порядок больше основного ядра застройки). За счет более низких цен в многочисленных деревнях и поселках на периферии, а также небольшой площади частного сектора непосредственно в центре агломерации и зафиксировано подобное соотношение. В Кургане, Архангельске и Кемерово подобное распределение цен связано с преобладанием ветхого и устаревшего жилого фонда в сегменте домов, худшим качеством городской среды в районах, застроенным частным сектором.

В перечне городов, где средние цены на дома заметно выше, чем стоимость квартир можно выделить несколько типологических групп.

  • Республики Северного Кавказа. В анализируемую нами выборку попали только Махачкала, Владикавказ и Нальчик. В столице Дагестана отношение цены дома к цене квартиры самое большое среди всех столиц регионов (разница составляет почти 2 раза), в главных городах Северной Осетии и Кабардино-Балкарии дома дороже квартир в 1,4-1,5 раза.

В Чечне, Ингушетии, Карачаево-Черкесии, по всей видимости, фиксируется аналогичное соотношение цен, но города из этих регионов не попали в выборку из-за небольшого числа активных объявлений. Причина, как уже говорилось выше, в традиционно больших семьях, которым тесно в стандартных квартирах в домах советской постройки.

  • Российские регионы юга. Краснодар, Астрахань, Воронеж, Ставрополь даже превратившись во времена СССР в города с населением в сотни тысяч жителей, сохранили в своем составе большие массивы, застроенные частным сектором. В отличие от Центральной России и Сибири, здесь проживание в собственном доме было сопряжено со вполне понятными преимуществами, связанными с лучшими агроклиматическими условиями. В указанных городах средний дом в 1,4,-1,7 раз дороже квартир.
  • Регионы, граничащие с европейскими странами. В города-лидеры неожиданно попали столицы Псковской, Новгородской, Калининградской областей и Карелии. Несмотря на то, что ни климатические условия, ни исторические особенности застройки напрямую не способствовали активному развитию малоэтажного жилья, в этих регионах дома в 1,4-1,6 раза дороже квартир. Это можно объяснить лишь соседством со странами Западной и Центральной Европы, где этот формат жилья традиционно ценится выше, чем многоэтажная микрорайонная застройка.
Читайте также  Как жилищное строительство 2010-х годов изменило российские города

Роль внутренних пригородов в развитии рынков жилья региональных центров, во многом, недооценена. В многих столицах субъектов дома и коттеджи занимают ту нишу, которая в столицах представлена многоэтажными комплексами бизнес-класса. Практически во всех городах за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга малоэтажное жилье представлено не только в пригородных зонах, но, зачастую, и практически в центре городов.

Отношение средней цена квартир и домов/коттеджей в границах городов-столиц субъектов Федерации, I квартал 2018 г.

Численность населения

средняя цена кв. м в квартирах

Средняя цена дома/коттеджа, млн руб.

Средняя площадь дома/коттеджа, кв. м

Отношение средней цены дома к типовой 2-комн. кв-ры

Новосибирск

1603

61,5

5,89

153

5%

Екатеринбург

1456

70,9

7,47

182

-4%

Нижний Новгород

1262

64,5

7,1

176

4%

Казань

1232

70,1

7,75

175

5%

Челябинск

1199

40,3

6,65

190

45%

Омск

1178

44,9

4,49

149

12%

Самара

1170

59,9

10,16

211

34%

Ростов-на-Дону

1125

62,7

6,00

134

19%

Уфа

1116

64,6

5,26

146

-7%

Красноярск

1083

54,3

8,75

188

43%

Пермь

1048

53,3

9,89

235

32%

Воронеж

1040

45,3

7,21

174

52%

Волгоград

1016

47,9

4,65

146

11%

Краснодар

881

49,6

8,79

170

74%

Саратов

845

42,0

5,15

160

28%

Тюмень

745

60,0

6,15

156

10%

Ижевск

646

46,7

4,65

147

13%

Барнаул

633

45,3

7,06

183

42%

Ульяновск

625

40,8

6,44

181

46%

Иркутск

624

59,3

7,23

160

27%

Хабаровск

616

72,5

8,22

163

16%

Ярославль

608

49,5

6,12

175

17%

Махачкала

593

45,4

10,3

197

92%

Томск

573

55,0

6,31

161

19%

Оренбург

564

41,8

4,21

134

25%

Кемерово

557

45,6

2,89

112

-6%

Рязань

538

44,4

5,66

158

35%

Астрахань

533

40,9

6,26

174

46%

Пенза

524

44,4

5,41

175

16%

Липецк

510

43,2

4,40

140

21%

Киров

501

43,8

3,32

129

-2%

Чебоксары

489

45,6

5,34

143

36%

Тула

485

58,8

7,08

154

30%

Калининград

467

57,5

9,07

175

51%

Курск

449

41,9

5,75

168

36%

Ставрополь

434

40,1

6,02

175

43%

Улан-Удэ

432

47,8

3,18

111

-1%

Тверь

419

47,7

6,18

173

25%

Брянск

407

35,7

3,70

125

38%

Иваново

407

42,2

4,61

127

44%

Белгород

391

57,0

4,95

133

9%

Владимир

356

50,4

7,52

182

37%

Архангельск

351

63,1

4,07

120

-11%

Чита

347

50,3

н/д

н/д

Калуга

342

58,4

7,15

167

22%

Симферополь

341

73,3

н/д

н/д

Смоленск

330

43,6

4,97

166

14%

Курган

322

39,5

2,12

100

-11%

Орел

319

41,1

3,65

131

13%

Саранск

315

47,0

н/д

н/д

Вологда

313

42,9

6,14

169

41%

Якутск

308

62,9

н/д

н/д

Владикавказ

307

43,4

5,3

144

41%

Мурманск

298

52,0

н/д

н/д

Тамбов

290

43,6

3,96

127

19%

Петрозаводск

279

46,2

6,39

159

45%

Кострома

278

45,1

7,24

184

46%

Йошкар-Ола

267

39,2

4,93

154

36%

Сыктывкар

245

57,4

н/д

н/д

Нальчик

239

47,9

7,45

173

50%

Благовещенск

224

60,7

6,39

169

4%

Великий Новгород

223

43,8

7,6

173

67%

Псков

210

39,3

4,65

136

45%

Читайте также  В Тюмени самые хорошие дороги, а в Казани – самые небезопасные

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Методика. Сравнивалась средняя цена типичной квартиры со средней стоимостью дома площадью 100 кв. м. Цена квартиры рассчитывалась как стоимость квадратного метра, умноженная на 60 (метраж типовой «двушки»). Средняя стоимость дома/коттеджа была пропорционально приведена к строению площадью 100 кв. м. В выборке учитывались все дома (как выставленные на продажу ветхие строения под слом, так и современные коттеджи с ремонтом); не учитывались предложения по продаже частей домов.

Расчеты выполнялись по всем региональным центрам с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, где почти нет крупных массивов малоэтажного жилья) и в которых в экспозицию в 2018 году было выведено более 50 домов, коттеджей, таунхаусов. Учитывались только дома и коттеджи, расположенные в пределах городской черты (без прилегающих пригородных районов).