Недвижимость во Франции

Аналитики ЦИАН выяснили, что ставки аренды медленно растут в большинстве городов.

Аналитики компании ЦИАН проанализировали рынок арендного жилья по состоянию на начало мая 2018 года. В расчетах учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (ограничение по ставке от 5 до 150 тыс. руб./мес.) на май 2018 года и май 2017 года. Рассматривались 34 крупнейших города России (с численностью населения более 500 тыс. человек). Индекс доступности аренды жилья рассчитан для домохозяйств из 2 работающих взрослых, как отношение суммы средней арендной ставки “усредненной” квартиры (площадью 48 кв.м.) с прожиточным минимумом по региону к средней заработной плате. 

Ставки аренды медленно растут в большинстве городов. По состоянию на начало мая 2018 года в городах с численностью населения от 500 тыс. человек средняя ставка аренды составила 28,8 тыс. руб./мес. В целом по выборке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается околонулевая динамика (+1,1%). При этом важнее тот факт, что в 25 городах из 34 ставки аренды растут. Сильнее всего аренда подорожала в Астрахани (+8,0%), Ростове-на-Дону (+7,8%) и Новосибирске (+6,7%). В 9 городах зафиксировано снижение ставок. Наиболее заметное в Воронеже (-9,4%), Владивостоке (-9,4% и Самаре (-10,2%). Аналогичные расчеты по динамике цен в сегменте продажи вторичного жилья демонстрируют похожие значения — цены растут в 22 городах из 34; суммарно по выборке рост составил +1,5%. 

Даже без учета элитной недвижимости (лоты со ставкой выше 150 тыс. руб. в месяц не рассматривались) лидерство Москвы и Санкт-Петербурга очень заметно. Средние ставки в этих городах составляют 42,8 и 32,8 тыс. руб. соответственно. В Москве за последние 12 месяцев ставки выросли на 4%, тогда как в северной столице их рост остановился (-1% за анализируемый период). 

Ставки аренды слабее зависят от величины населения и средней зарплаты по сравнению с ценой продажи. Ставки аренды несколько меньше, чем цена продажи зависит от численности населения и уровня заработной платы в городе. Так, коэффициент корреляции между людностью и стоимостью квартир на вторичке составляет 0,92, тогда как аналогичный показатель для ставки аренды — 0,86. В соотношении между зарплатой и стоимостью жилья это также справедливо (корреляция для продажи 0,93, для аренды — 0,87). Это связано с тем, что сегмент аренды сильнее зависит от структуры жилого фонда, особенностей рынка труда и демографической ситуации в регионе. К примеру, средние ставки аренды в Хабаровске (25,1 тыс. руб.) на 60% выше, чем в сопоставимом с ним по численности населения и уровню доходов другом крупном дальневосточном городе, Владивостоке. Это связано с тем, что в столице Приморского края заметную долю арендного рынка занимают малогабаритные однушки (т.н. “гостинки”), практически отсутствующие в городе на берегах Амура. В Махачкале средняя ставка аренды выше, чем во многих городах с меньшей численностью населения и доходами на душу населения. Это объясняется меньшей популярностью однокомнатных квартир на рынке аренды в этом городе из-за заметно большего среднего размера домохозяйства в этом регионе. Минимальная средняя арендная ставка отмечена в Пензе и Кирове – 10,1 и 9,2 тыс. руб./мес. Более 75% предложения здесь реализуется с арендной ставкой до 11 тыс. руб./мес.  

Читайте также  В Тюмени люди не могут оформить документы на недвижимость неделями

Табл. 1: Средневзвешенная арендная ставка в городах с численностью населения от 500 тыс. человек за 1 кв. 2018 г. 

№ 

Город 

Средневзвешенная арендная ставка по состоянию на май 2018 г., тыс. руб./ мес. 

Изменение, по отношению к маю 2017 г. 

Москва 

42,8 

4% 

Санкт-Петербург 

32,8 

-1% 

Хабаровск 

25,1 

4% 

Екатеринбург 

20,1 

-3% 

Астрахань 

19,2 

8% 

Казань 

19,2 

2% 

Нижний Новгород 

18,8 

3% 

Уфа 

18,2 

3% 

Ростов-на-Дону 

18,0 

8% 

10 

Самара 

17,9 

-10% 

11 

Новосибирск 

17,7 

7% 

12 

Иркутск 

17,6 

6% 

13 

Краснодар 

17,3 

2% 

14 

Махачкала 

17,0 

4% 

15 

Тюмень 

16,9 

6% 

16 

Красноярск 

16,2 

3% 

17 

Владивосток 

15,3 

-9% 

18 

Рязань 

14,6 

7% 

19 

Пермь 

14,3 

4% 

20 

Волгоград 

13,9 

-3% 

21 

Томск 

13,7 

6% 

22 

Челябинск 

13,7 

0% 

23 

Ярославль 

13,0 

3% 

24 

Саратов 

12,7 

1% 

25 

Барнаул 

12,6 

3% 

26 

Воронеж 

12,6 

-9% 

27 

Ижевск 

12,5 

2% 

28 

Омск 

12,4 

6% 

29 

Ульяновск 

12,1 

6% 

30 

Оренбург 

11,9 

-5% 

31 

Кемерово 

11,9 

2% 

32 

Липецк 

11,6 

5% 

33 

Пенза 

10,1 

6% 

34 

Киров 

9,2 

-4% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Объем предложения снизился в городах ЧМ-18. Объем предложения в сегменте аренды, как правило, достаточно стабилен (под сдачу в аренду используется ~10% от всего жилого фонда в крупных городах, из них обычно каждая 13-15-я квартира в моменте является свободной (т.е. ищет своего арендатора, находясь в базе объявлений)). Это соответствует показателю «2,5 активных объявления на 1 тыс. жителей». Больше всего объявлений в относительном выражении приходится на города с большим числом недавно сданных новостроек, а также на межрегиональные центры, где наиболее высок миграционный приток населения. В Москве на 1 тыс. жителей приходится 5,2 объявлений, в Краснодаре 7,1 объявлений. Также больше 3 лотов на 1 тыс. жителей зафиксировано в Ростове-на-Дону, Уфе, Тюмени и Ярославле. Интересно, что в городах, где будет проводиться чемпионат мира по футболу, часть арендодателей сняли  свои лоты из сегмента долгосрочной аренды в стремлении заработать на размещении иностранных болельщиков. По состоянию на май 2018 более, чем на 20% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) снизился объём предложения в Екатеринбурге, Москве, Нижнем Новгороде, Волгограде. 

Читайте также  Российские новостройки подорожали на 9% за год

Самая доступная аренда (по отношению к зарплате за вычетом прожиточного минимума) в Москве, Тюмени и Красноярске; самая дорогая в Барнауле, Астрахани и Махачкале. 

В 26 из 34 крупнейших городов России семья из 2 работающих взрослых тратит менее 50% своих доходов на аренду квартиры площадью около 48 кв. м. и минимальную потребительскую корзину в месяц.  

Рейтинг городов по индексу доступности  арендного жилья возглавили Москва и Тюмень. Для того, чтобы арендовать квартиру площадью около 48 кв. м. на месяц и обеспечить определенный уровень жизни (исходя из величины минимальной потребительской корзины), среднестатистическая семья из 2 человек здесь потратит наименьшую долю своего дохода – 35% (в 2017 году аналогичные показатели составили 38% в Москве и 36% в Тюмени). Стоит отметить, что Тюмень является одним из лидеров по внешнему миграционному притоку среди всех субъектов Федерации, в связи с этим здесь большой спрос не только на покупку, но и на аренду жилья. Тройку лидеров в рейтинге закрывает Красноярск, где индекс доступности аренды составил 40%. По данным 2017 года Красноярск занял второе место по доступности жилья на первичном рынке в городах-миллионниках. Такой высокий уровень доступности жилья обусловлен высокой средней заработной платой, город входит в пятёрку лидеров по этому показателю среди всех крупнейших городов. 

Последние строчки рейтинга занимают Барнаул, Астрахань с индексом доступности аренды жилья в 55%  и Махачкала, где показатель составляет 66%. 

Табл. 2: Рейтинг городов с численностью населения более 500 тыс. человек по доступности аренды квартиры по состоянию на май 2017 г. и май 2018 г. 

№ 

Город 

Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней з/п 2 человек, 2017 год 

Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней з/п 2 человек, 2018 год 

Москва 

38% 

35% 

Тюмень 

36% 

35% 

Красноярск 

47% 

40% 

Кемерово 

42% 

41% 

Иркутск 

43% 

41% 

Краснодар 

48% 

41% 

Томск 

42% 

41% 

Липецк 

43% 

42% 

Владивосток 

45% 

42% 

10 

Воронеж 

49% 

43% 

11 

Санкт-Петербург 

48% 

43% 

12 

Екатеринбург 

48% 

44% 

13 

Челябинск 

48% 

44% 

14 

Ярославль 

46% 

44% 

15 

Киров 

48% 

44% 

16 

Уфа 

46% 

45% 

17 

Ижевск 

46% 

45% 

18 

Омск 

46% 

45% 

19 

Пенза 

48% 

46% 

20 

Пермь 

48% 

46% 

21 

Рязань 

49% 

47% 

22 

Ростов-на-Дону 

49% 

47% 

23 

Саратов 

50% 

47% 

24 

Оренбург 

43% 

47% 

25 

Новосибирск 

50% 

48% 

26 

Нижний Новгород 

48% 

48% 

27 

Казань 

48% 

48% 

28 

Ульяновск 

53% 

49% 

29 

Волгоград 

53% 

50% 

30 

Самара 

55% 

51% 

31 

Хабаровск 

53% 

52% 

32 

Барнаул 

55% 

55% 

33 

Астрахань 

57% 

55% 

34 

Махачкала 

66% 

66% 

Читайте также  Представлен рейтинг 100 крупнейших городов России

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН