Недвижимость во Франции

По данным аналитического центра ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших региональных рынках России показала положительную динамику как к прошлому кварталу, так и в годовом выражении. Стоимость квадратного метра выросла в 14-ти исследованных рынках, снизилась на 5-ти рынках, на рынке Москвы цены продемонстрировали нулевую динамику.

По итогам 1 квартала 2017 года средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших региональных рынках России (*анализировались данные по стоимости квадратного метра на вторичном рынке по 19 крупнейшим агломерациям РФ и отдельно по Московской области) показала положительную динамику как к прошлому кварталу, так и в годовом выражении. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенный уровень цен в 20 региональных рынках составил 102,2 тыс. руб за кв. м в этом квартале по сравнению с 101,9 тыс. руб по итогам прошлого квартала  и 101 тыс. руб. 12 месяцев назад.
 

Стоимость квадратного метра выросла в 14-ти исследованных рынках, снизилась на 5-ти рынках, на рынке Москвы цены продемонстрировали нулевую динамику. Такой характер динамики развития рынка жилья, хотя и соответствует основному макроэкономическому тренду, но обусловлен, в основном внутриотраслевыми причинами.
 

Максимальный прирост цены в 1-м квартале отмечен в Ростове-на-Дону, Уфе, Красноярске (более 5 процентных пунктов). По приросту в годовом выражении лидируют Уфа и Новосибирск (более 5 процентных пунктов).
 

Продолжается снижение средних цен квадратного метра в Омске, Нижнем Новгороде и Воронеже (на 3-5 процентных пунктов в квартальном выражении и на 5-6 процентных пунктов в годовом). Разрывы в ценах на рынке жилья в крупнейших агломерациях России продолжают увеличиваться. Квадратный метр в Екатеринбурге стоит почти 70 тыс. руб., а в Саратове – чуть больше 40 тыс. руб. (в начале 2010-х годов разрыв был почти в 2 раза меньше). Города продолжают выстраиваться в рейтинге цен на жилье в соответствии с современными трендами развития экономического потенциала их регионов, миграционной привлекательности их центров, качества городской среды в них.
 

Читайте также  Рейтинг регионов России с самыми низкими ценами на квартиры для больших семей

По динамике цен наиболее уверенно выглядят привлекательные для внешних миграций центры макрорегионов страны (Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск). Практически вышли на докризисные уровни цен Краснодар и Тюмень (но динамика цен в этих городах имеет еще и ярко выраженную внутригодовую сезонность).
 

Острая фаза кризиса закончилась, экономический рост вернулся в зону положительных значений, отмечается укрепление национальной валюты и снижение инфляции до минимальных значений за всю современную историю России.
 

Но в отличие от восстановления после кризиса 2008-2009 гг., цены на жилье не спешат возвращаться к росту. Отчасти это связано с меньшей глубиной падения. 9 лет назад цены за острую фазу кризиса снизились на 30-35%, тогда как сейчас снижение составило около 10 процентных пунктов.
 

Против возобновления роста цен сейчас играет целый комплекс факторов.
 

Макроэкономические факторы:
 

Темпы экономического роста в ближайшие годы останутся низкими (даже при сохранении текущих уровней нефтяных цен и даже при их умеренном росте). Кризис 2015-2016 гг. не сопровождался ростом безработицы или снижением загрузки мощностей в промышленности, поэтому выход из него не будет сопровождаться заметным восстановительным экономическим ростом.

Реальные доходы населения продолжают снижаться. Восстановление реальных доходов до уровней 2013 года в прогнозных моделях органов исполнительной власти, аналитических центров банков и рейтинговых агентств ожидается только в 2019-2020 гг. При этом, возможно усиление разрывов между доходами в государственном и частных секторах экономики, что особенно важно для региональных центров, где рост потребления в первой половине 2010-х был связан именно с ростом доходов в госсекторе.
 

Отраслевые факторы:
 

Конкуренция со стороны новостроек. В начале 2010-х рынок новостроек оказывал лишь умеренное влияние на ценовые уровни на рынке в целом. Объем предложения и число сделок на нем было меньше, чем на вторичном рынке. В настоящее время в столичных регионах на первичном рынке экспонируется в 2-2,5 раза больше квартир, чем на вторичке (к примеру, в Московском регионе сейчас в предложении находится около 140 тыс. лотов в новостройках и около 55 тыс. уникальных предложений на вторичке; в Санкт-Петербурге и прилегающей части Ленинградской области соотношение 64 тыс. и 37 тыс. предложений соответственно). В борьбе за клиента застройщики последовательно снижают метражи квартир, предлагают более привлекательные ипотечные условия, активнее ведут свои рекламные кампании. Конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков снижать цену сделки, в локациях, где реализуются крупные проекты, формируется переизбыток предложения и от первичных, и от вторичных квартир.

Читайте также  Темпы ввода жилья в Тюменской области выросли вдвое

Снижение инвестиционного потенциала жилья. В предыдущее десятилетие до 30% сделок совершалось с инвестиционными целями. Наиболее удачливым и предусмотрительным игрокам на нем удавалось выйти на уровни доходности, кратно превосходившие ставки по банковским депозитам. В последние 3-4 года инвестиционный потенциал рынка снизился. На вторичном рынке цены стагнируют; на рынке новостроек не всегда удается заработать даже при переходе проекта на более высокие стадии готовности (так как многим девелоперам темпы продаж стали едва ли не более важны, чем выручка с единицы площади), растет стоимость владения жилья (из-за перехода начисления налогов исходя из кадастровой стоимости жилья не только приблизившейся к рыночной, но и в ряде случаев превосходящих ее; за счет усложнения нелегальной сдачи квартир).
 

В прошлом году рост цен не удалось разогнать даже словесными интервенциями руководителей строительного комплекса федерального и столичного уровня. Похожая ситуация разворачивается и сейчас на информационном фоне о «сносе пятиэятажек» в столице. О грядущем повышении цен как в подпадающих под эту программу домах, так и в самих районах, которые подвергнутся комплексной реконструкции, говорят многие участники рынка, но статистического выражения этой тенденции нет.
 

Демографическая волна. В активный возраст приобретения квартир в ближайшие годы начинает выходить наиболее малочисленное поколение, родившихся в 1990-е годы. Это «бьет» по наиболее устойчивому драйверу спроса на рынке жилья — низким показателям обеспеченности недвижимостью по сравнению с развитыми странами.
 

В 2017 году мы ожидаем сохранения тренда на стагнацию цен на рынке жилья. Динамика рынка, настроения его участников будут определяться не только изменением стоимости квартир в экспозиции, но и его иными параметрами — сроками экспозиции и размером скидок в процессе «торга» от цены объявления до сделки. В Московском регионе в последние 6 месяцев оба указанных показателя снижаются. Средний срок экспозиции в эконом- и комфорт-классе сократился с 6,5 до 4-4,5 месяцев, а величина дисконта снизилась с 7-8 до 5 процентных пунктов. С другой стороны, к реальному росту цен это пока не привело. Ценовой индекс в Московском регионе по итогам 1 квартала 2017 остался без изменений.