Недвижимость во Франции

Главный архитектор Сахалина Семён Вялкин рассказал ЦИАН об особенностях развития архитектуры и градостроительства в регионе.

Сахалинская область – один из самых удивительных регионов России: уникальным его делают географическое расположение и природно-климатические условия. 

— Семён Артёмович, давайте начнем с главного: чем отличается сахалинская архитектура?  

— Тут надо сказать об особенностях региона, которые накладывают отпечаток и на строительный комплекс, и на архитектуру. Во-первых, это единственный в России регион, который расположен на островах и с материковой частью нашей страны имеет только морское и воздушное сообщения. Большая часть строительных материалов завозится с материка. По климатическим условиям Сахалинская область находится в средне-агрессивной среде, постоянно подвержена влиянию морского климата, поэтому, например, применение металла для облицовки фасадов зданий нецелесообразно. Во-вторых, у нас сейсмичный регион – 8-9 баллов на самом Сахалине и 9-10 баллов на Курилах. Поэтому для уточнения бальности площадки проводятся работы по микросейсморайонированию, и нормы проектирования диктуют особые требования к проектным решениям и строительству на территории Сахалинской области.   

— Это стало особенно актуально после землетрясения в Невельске?  

— Да, 11 лет назад там было большое землетрясение. Город пострадал очень серьезно, и пришлось отстраивать его практически с нуля. В Невельске были возведены заново все объекты социальной инфраструктуры и теперь они не только безопасны, но и современны. Можно сказать, что беда помогла обновить целиком внешний облик города.   

— Какие ограничения на этажность накладывает сейсмическая активность? Небоскребы на Сахалине есть или планируются?  

— Исторически на Сахалине невысокая, сомасштабная застройка. В южной части острова это здания от 3 до 10 этажей, в северной части и на Курильских островах – до 5 этажей. Конечно, за последние годы в Южно-Сахалинске уже появились здания и до 20 этажей. Мировой опыт строительства в сейсмических регионах показывает, что сегодняшние технологии и строительные материалы, применяемые в строительстве, позволяют строить высотные здания в условиях сейсмической активности. Здесь, скорее, стоит подумать об экономической целесообразности строительства высотных зданий на нашей территории. Я считаю, что задача повышения этажности более остро стоит в регионах с большой плотностью населения, а у нас на всю область 500 тыс. человек, из которых 200 тыс. с лишним живут в Южно-Сахалинске. Кроме того, мы находимся в окружении природного ландшафта – у нас в черте города горнолыжный курорт! И повышать застройку, чтобы закрыть эти виды… Впрочем, я не исключаю, что в Южно-Сахалинске может появиться отдельный высотный квартал с высотными зданиями, но место ему не в центре города!  

Советское наследие и современные тенденции 

— А что за последние годы изменилось в строительстве жилого фонда?  

Читайте также  В ХМАО митингуют дольщики, не получившие обещанные субсидии

— Раньше архитектура Сахалина была типовой, а теперь появляется  всё больше  зданий с индивидуальным архитектурным обликом. Уделяется большое внимание общественным и дворовым пространствам: здесь мы пробуем внедрять новые подходы, например, двор без машин – уже ведется рабочее проектирование и скоро в Южно-Сахалинске появится группа таких домов. Первые этажи там будут нежилыми, они уйдут под помещения малого и среднего бизнеса.  

Недавно я посетил Тюменскую область и увидел реализованные подобные жилые комплексы. Это стандартное жильё, то есть, жильё эконом-класса, с закрытыми автостоянками, располагающимися под дворовым пространством, первые и вторые этажи нежилые. Но есть проблема (причем общая для всей страны): как убедить покупать машиноместа на этих стоянках?  

Цены и люди 

— Проблема, наверное, в цене?  

— В Тюмени, например, одно машиноместо стоит 450 тыс. рублей. На Сахалине это 1,5-2 млн рублей. Конечно, не каждый может себе позволить такие затраты.   

— Сумасшедшие для региона цены. А для кого вы строите? Есть популярное мнение, что из регионов предпочитают переезжать поближе к столице.   

— Да цены высокие, но это цены коммерческих застройщиков, и они вправе самостоятельно определять свою ценовую политику. По итогам 2017 года мы оказались единственным дальневосточным регионом, который показал реальную динамику прироста населения. Кроме того, у Сахалинской области профицитный бюджет, и мы оказываем большую поддержку молодым и многодетным семьям, бюджетникам, специалистам, приезжающим с материка, ветеранам и прочим категориям граждан в целях улучшения жилищных условий. И все же, признаю, что отток все равно есть. Но мы строим и будем только наращивать объёмы строительства жилья, в том числе и арендного.   

Фото: ЦИАН. ЖК «Малиновка»

— Вы упомянули арендное жилье. Считаете его приемлемым вариантом?  

— Да, я убежден, что строительство арендного жилья, как и строительство жилья в целом, нужно наращивать. Ведь у людей, особенно у трудоспособной категории населения, появляется возможность быть мобильными. Сегодня человек живёт и работает в центральной полосе России, а завтра ему предложат переехать на Сахалин для работы на более выгодных условиях. Казалось бы, нужно принять решение в пользу себя и своей семьи, но такой возможности в действительности нет: его держит недвижимость и ипотека! Поэтому я считаю арендное жилье лучшим вариантом. К тому же, снимая квартиру у государства, человек платит не по рыночным условиям, а по льготным, это вдвое дешевле.   

— Ипотека на Сахалине – выгодный вариант?  

— С точки зрения условий, конечно, да. Сахалинское ипотечное агентство строит жилье (в том числе, и арендное) и предоставляет ипотечные займы на очень выгодных условиях, процентная ставка от 0 до 7% в зависимости от категории граждан. Кроме того, предоставляются займы для строительства индивидуальных жилых домов.   

Читайте также  В Тюмени вырос спрос на жилую недвижимость

— А как насчет итоговых цен?  

— Стоимость строительства одного квадратного метра в Сахалинской области очень большая. На сегодняшний день стоимость одного квадратного метра, установленная для Сахалинской области, – 69,4 тыс. рублей. И это жильё эконом-класса! Рыночная стоимость недвижимости у коммерческих застройщиков начинается от 80 тыс. за квадратный метр, а жильё комфорт- и бизнес-класса доходит до 120 тыс. руб./м. Но даже при таких ценах квартиры зачастую раскупаются ещё на стадии строительства. И, надо отметить, не только жителями Сахалинской области. Люди из других регионов приобретают недвижимость, а затем её сдают в аренду, стоимость арендной платы тоже очень высокая. Однокомнатная квартира в так называемой «хрущёвке» – от 25 тыс. руб. в месяц.  

Сахалинские шале и следы императора Карафуто 

— Иностранцы инвестируют в недвижимость Сахалина?  

— В Сахалинской области действуют три территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР), это «Курилы», «Южная» и «Горный воздух». В границах ТОСЭР действуют льготные условия по налогооблажению, поэтому к нам заходят инвесторы, которые строят гостиницы и банные комплексы, сельскохозяйственные фермы, заводы по переработке морепродуктов и т.д. Кстати, у нас сейчас реализуется единственный проект в России, в который напрямую инвестировали японцы – это банный комплекс с термальной водой из недр земли. Рядом строится большая гостиница с бассейнами под открытым небом, горная деревня по типу шале. Также реализовывается совместный с Белоруссией проект молочно-товарной фермы и агрогородок на 50 домов с дворами. Это те проекты, которые делают Сахалинскую область привлекательной и дают развитие региону.  

— На Сахалине архитекторы пытаются увязать проект с окружающим ландшафтом? В Москве, например, об этом много говорят, но на самом деле новостройки очень редко вписываются в уже сложившуюся картину: получается каша из конструктивизма, классицизма и стеклянной будки в 30 этажей.  

— У нас тоже каша. Есть районы, которые застраивались в разное время. Тут – модульные дома, куда людей быстро переселили после землетрясения. Там – коттеджи. Здесь – торговый центр. И все-таки  мы стараемся уйти от порочной практики точечной застройки. Планируем территорию города и предоставляем участки под комплексную застройку.   

Фото: Сахалинский краеведческий музей. 

— Сахалин соседствует с Японией, да и несколько десятков лет входил в ее состав. Что-то японское сохранилось?  

— Конечно, история наложила свой отпечаток. Сохранилась сетка основных улиц с регулярной планировкой и четким делением на кварталы. Из зданий японского периода практически ничего не уцелело: есть красивое здание краеведческого музея, во время правления японского императора Карафуто здесь также располагался музей. По острову осталось много полуразрушенных зданий целюлозно-бумажных комбинатов и их железобетонные трубы.  

Читайте также  Аэропортам присвоены имена выдающихся россиян

Обновляемый остров 

— Каким вы видите современный город?  

— Город должен быть комфортным для жизни. В нем и взрослым, и детям должно быть уютно как дома. Должны быть места для прогулок, занятий спортом, работы и отдыха, езды на велосипеде… Город должен быть «зелёным» и не «задыхаться» от транспорта.   

— Много ли на острове устаревшего жилья?  

— Хватает, как и везде. У нас много панельного жилья и домов из шлакоблоков.  Сегодня оно не отвечает современным требованиям и его надо просто сносить и строить на его месте новое жилье.  

— Так мы плавно подошли к реновации.  

— Совершенно верно. Пока есть загвоздки с законодательством, но такие цели все же стоят. Да и выхода нет: нужно переосмыслить территорию, которая есть в городе, и построить новые безопасные, комфортные и красивые здания взамен устаревшего (в том числе, и морально) фонда. Мы уже закончили программу переселения из ветхого и аварийного жилья, признанного таковым на 1 января 2012 года. Теперь расселяем тех, кто после…  

— А как на Сахалине жители воспринимают планы переселения?  

— Ну, о реновации мы пока не говорим, но я думаю, что реакции будут разные, всегда найдутся противники и сторонники любого начинания, а из ветхого и аварийного жилья люди, конечно, переезжают охотно и довольны новыми квартирами.  

— Если бы вам государство дало карт-бланш на строительство, чем бы вы занимались?  

— Я бы сделал упор на строительство малоэтажного жилья. Я уверен, что человеку комфортнее жить на своей земле, иметь свой дом, приусадебный участок. А близость к лесу или морю (и того и другого у нас достаточно) только повышает его уровень комфорта и эмоционального состояния! Например, в некоторых городах есть практически малоэтажные микрорайоны, где живет до 5 тыс. человек. Скоро мы тоже планируем начать комплексное малоэтажное строительство, есть на примете земельный участок. Сначала мы разработаем различные варианты проектов домов, отличающихся площадью, архитектурно-планировочными решениями, построим и каждый сможет осуществить свою мечту!